Het kopen van een eerste woning of het doorstromen naar een groter huis is in de huidige woningmarkt een flinke uitdaging. De huizenprijzen blijven stijgen en de leennormen zijn streng. Daarom kiezen steeds meer mensen voor een duo hypotheek. Maar wat zijn de exacte duo hypotheek regels? Of je nu gaat samenwonen met je partner, of overweegt om met een goede vriend of een familielid een huis te kopen: een goede voorbereiding is het halve werk.

In dit uitgebreide artikel duiken we diep in de regels, de fiscale gevolgen en de juridische addertjes onder het gras bij een gezamenlijke hypotheek.

Wat is een duo hypotheek precies?

Hoewel de term ‘duo hypotheek’ soms wordt verward met specifieke startersleningen, doelen we hiermee in de volksmond op een hypotheek die door twee personen wordt afgesloten. In de kern betekent dit dat beide aanvragers samen verantwoordelijk zijn voor de lening en dat beide inkomens meetellen voor de berekening van de maximale leensom.

De belangrijkste regel bij een duo hypotheek is de hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit houdt in dat de bank de volledige hypotheekschuld op ieder van de beide schuldenaren kan verhalen. Als de één niet betaalt, moet de ander het volledige bedrag ophoesten, niet slechts de helft.

De regels voor inkomen en berekening

Een van de grootste voordelen van samen een huis kopen, is dat je meer kunt lenen. De regels voor het meerekenen van inkomens zijn de afgelopen jaren gunstiger geworden.

1. Tweede inkomen telt volledig mee: Sinds 2023 telt het tweede inkomen voor de volle 100% mee bij de berekening van de maximale hypotheek. Voorheen was dit een lager percentage (bijvoorbeeld 90% in 2022). Dit heeft de leencapaciteit voor duo’s aanzienlijk vergroot.
2. Studieschuld en andere lasten: De regels schrijven voor dat beide partners hun financiële verplichtingen moeten opgeven. Hebben beide partners een studieschuld? Dan worden beide maandlasten in mindering gebracht op de maximale leencapaciteit. Sinds 2024 wordt er gekeken naar de werkelijke lasten van de studieschuld in plaats van het oorspronkelijke bedrag, wat vaak gunstig uitpakt.
3. Toetsing op het laagste risico: De bank kijkt naar de stabiliteit van beide inkomens. Als één partner een tijdelijk contract heeft zonder intentieverklaring, kan dit invloed hebben op de hoogte van de lening.

Eigendomsverhoudingen: Wie bezit wat?

Een veelgemaakte fout is de aanname dat de eigendomsverhouding van de woning automatisch 50/50 is. Hoewel dit bij de meeste stellen het geval is, kun je hier andere afspraken over maken.

Het belang van een samenlevingscontract of huwelijk

Als je samen een hypotheek afsluit, bepalen de duo hypotheek regels niet automatisch hoe de verdeling bij een breuk verloopt.
* Gehuwd of geregistreerd partnerschap: In beperkte gemeenschap van goederen is de woning vaak automatisch gedeeld eigendom (tenzij het voor het huwelijk al eigendom van één persoon was).
* Samenwonenden: Zonder contract ben je juridisch gezien ‘vreemden’ van elkaar. Een samenlevingscontract is essentieel om vast te leggen wie welk deel van de lasten betaalt en wat er gebeurt met de overwaarde bij verkoop.

Inbreng van eigen geld

Brengt de één €50.000 aan eigen spaargeld in en de ander niets? Dan kun je in een draagplichtovereenkomst vastleggen dat de persoon die het geld heeft ingebracht, dit bedrag eerst terugkrijgt bij verkoop van de woning, voordat de resterende overwaarde wordt verdeeld. Dit wordt ook wel het reprise-recht genoemd.

Fiscale regels: Hypotheekrenteaftrek bij duo’s

De Belastingdienst heeft specifieke regels voor de hypotheekrenteaftrek bij twee eigenaren.

* Fiscaal partnerschap: Als je samen een huis koopt en daar beiden woont, word je voor de Belastingdienst meestal automatisch fiscaal partner. Dit is gunstig, want je mag de aftrekposten (zoals de betaalde hypotheekrente) onderling verdelen. Je kunt de aftrek toewijzen aan de partner met het hoogste inkomen om zo het maximale belastingvoordeel te behalen.
* Bijleenregeling: Hebben jullie hiervoor allebei al een eigen woning gehad? Dan krijgt de Belastingdienst te maken met twee verschillende ‘eigenwoningreserves’. De regels hiervoor zijn complex. De overwaarde uit je vorige woning moet je inbrengen in de nieuwe woning om over dat deel weer rente te mogen aftrekken.

Duo hypotheek met vrienden of familie

Het is tegenwoordig ook mogelijk om een duo hypotheek af te sluiten met iemand die niet je liefdespartner is, zoals een goede vriend, broer of zus. De regels zijn hier echter strenger:

1. Maximaal twee personen: De meeste banken staan maximaal twee personen toe op één hypotheekakte. Met drie of vier vrienden een huis kopen is bij reguliere banken vrijwel onmogelijk.
2. Hoofdelijke aansprakelijkheid: Dit is het grootste risico. Als je vriend zijn baan verliest en de hypotheek niet meer kan betalen, ben jij 100% verantwoordelijk voor de totale maandlast.
3. Toekomstplannen: Wat als een van de twee na drie jaar wil gaan samenwonen met een partner? De duo hypotheek regels maken het lastig om één persoon zomaar uit de hypotheek te ontslaan als het inkomen van de achterblijver niet toereikend is om de volledige schuld te dragen.

De rol van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Bij een duo hypotheek kun je vaak gebruikmaken van de NHG, mits de koopsom onder de kostengrens ligt (in 2024 is dit €435.000, of €461.100 met energiebesparende voorzieningen).

De NHG biedt een vangnet als jullie de hypotheek niet meer kunnen betalen door omstandigheden buiten jullie schuld, zoals arbeidsongeschiktheid of een relatiebreuk. Een belangrijke regel bij NHG en duo hypotheken is dat bij een scheiding wordt getoetst of één van de twee de woning kan behouden (de ‘beheertoets’). De regels hiervoor zijn vaak iets soepeler dan de regels voor een nieuwe hypotheekaanvraag.

Wat als het misgaat? Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Een cruciaal onderdeel van de duo hypotheek regels is de procedure bij het beëindigen van de samenwerking. Als jullie uit elkaar gaan en één persoon wil in het huis blijven wonen, moet er sprake zijn van ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

De vertrekkende partner wil niet meer verantwoordelijk zijn voor de schuld. De bank zal de achterblijvende partner opnieuw toetsen op inkomen. Kan diegene de lasten in zijn of haar eentje dragen volgens de huidige normen?
* Ja: De vertrekkende partner wordt ontslagen van de schuld en de hypotheek gaat over op één naam.
* Nee: De bank verleent geen ontslag. In dat geval moet de woning vaak verkocht worden, tenzij er extra onderpand of een garantstelling (door bijvoorbeeld ouders) mogelijk is.

Verzekeringen: Overlijdensrisicoverzekering (ORV)

Bij een duo hypotheek is een overlijdensrisicoverzekering niet altijd meer verplicht door de bank, maar het is wel zeer verstandig. Als een van de twee komt te overlijden, valt er een inkomen weg. Zonder verzekering is de kans groot dat de overgebleven partner de hypotheek niet meer kan betalen en het huis moet verlaten.

Let bij de duo hypotheek regels ook op de erfbelasting. Als je niet getrouwd bent en geen testament hebt, erven je ouders of broers/zussen jouw deel van het huis, en niet je partner. Dit kan leiden tot zeer pijnlijke situaties waarbij de partner de familie van de overledene moet ‘uitkopen’. Een testament en een kruislingse ORV-polis zijn daarom essentieel.

Stappenplan voor een duo hypotheek

Wil je de regels in de praktijk brengen? Volg dan dit korte stappenplan:

1. Inkomens checken: Verzamel loonstroken, werkgeversverklaringen en overzichten van schulden (BKR, studieschuld).
2. Maximale lening berekenen: Laat een adviseur berekenen wat jullie gezamenlijk kunnen lenen op basis van de actuele duo hypotheek regels.
3. Juridische basis leggen: Bezoek een notaris voor een samenlevingscontract en eventueel een testament. Leg vast wie welk deel van de woning bezit en wat de afspraken zijn bij inbreng van eigen geld.
4. Hypotheekvorm kiezen: Kies voor een annuïtaire of lineaire hypotheek om recht te houden op hypotheekrenteaftrek.
5. Verzekeringen afsluiten: Regel een goede overlijdensrisicoverzekering en kijk naar een arbeidsongeschiktheidsverzekering.

Conclusie

De duo hypotheek regels bieden veel kansen om samen de woningmarkt te betreden. Door twee inkomens te combineren, wordt er veel meer mogelijk. Echter, de regels rondom hoofdelijke aansprakelijkheid en fiscale verdeling vereisen dat je niet alleen naar de korte termijn kijkt, maar ook afspraken maakt voor de lange termijn.

Zorg dat je niet alleen financieel, maar ook juridisch goed voorbereid bent. Een huis kopen doe je met je hart, maar de hypotheek regel je met je verstand. Schakel altijd een onafhankelijk hypotheekadviseur in om jullie specifieke situatie door te rekenen en te toetsen aan de meest recente wet- en regelgeving.